Archiv novinek

Nové limity hypoték nutí žadatele slevit ze svých nároků. Refinancování ovlivněno nebude.

prosinec 2018/

Od října platí nová doporučení České národní banky (ČNB), která se týkají poměrových ukazatelů příjmů a zadlužení. Žadatel o hypotéku nesmí dlužit více než devítinásobek svého čistého ročního příjmu a součet všech jeho splátek nesmí tvořit více než 45 % příjmů. Na vyčíslení dopadu tohoto opatření zatím nemáme k dispozici dostatek informací, ale již nyní je jasné, že část klientů bude nucena korigovat svůj původní záměr. Na refinancování se nově stanovený poměr sumy dluhů k výši ročních příjmů (DTI) a poměr celkového součtu všech splátek úvěrů vůči všem příjmům žadatele (DSTI) nevztahuje. Lidé tak nezůstanou napospas stávající bance. Problematické ale může být vzhledem k dřívějším omezením ze strany ČNB refinancování nedávno poskytnutých 100% hypoték.

Budou hypotéky luxusním zbožím?

Dopad nových limitů se mnohdy přeceňuje a nelze paušálně uvádět, že lidem znemožní získat hypotéku. Nové omezení DTI/DSTI sice nastavilo další dílčí omezení, kterým se ale sladily limity, jež v té či oné podobě v bankách již dříve existovaly, byť byly nově položeny o něco výše. I dříve klienti přicházeli s nějakou představou a po konzultaci se specialistou ji museli korigovat. To je přirozené. Všichni chceme luxusní vilu v sousedství hezkého parku, s dostupnou infrastrukturou a milými sousedy. Většina z nás si ji ovšem dovolit nemůže, standard je někde jinde. Nyní tedy budou klienti pouze nuceni o něco více korigovat své záměry.

Drahé byty, drahé nájmy a tlak na růst cen

Problémem je vysoká cena bytů. Pro část lidí to totiž může znamenat, že už není kam s požadavky ustupovat. Pokud člověk není za nových podmínek schopen zafinancovat ani 1+1 dále od svého zaměstnání, pak už zřejmě začínají chybět alternativy. Takového klienta se změny skutečně citelně dotknou.

Dříve by pomocí hypotéky možná získal alespoň nějaké slušné startovací bydlení. Ale po změnách dosáhne už pouze na hypotéku v takové výši, že v dané lokalitě za takové prostředky prostě nemovitost nesežene. Potom nezbývá, než zůstat v nájmu a snažit se během pěti let našetřit dostatek prostředků, aby se mohl poohlížet po vlastním. Ovšem pokud těch pět let ceny bytů setrvale porostou, pak se kruh stává začarovaným a opravdu dobré řešení se nenabízí. Nemluvě o tom, že nájemné bytu je zhruba na úrovni splátky hypotéky srovnatelného bydlení, možná dokonce o něco vyšší. A nedostatek bytů, jejich rostoucí cena a omezování dostupnosti hypoték budou zvyšování ceny nájmů spíše nahrávat.

Nová omezení se nevztahují na refinancování. Problém ale může nastat u 100% hypoték

Limity DSTI a DTI se při refinancování uplatní pouze v případě, kdy bude zůstatek refinancovaného úvěru navýšen o více než 10 % či 200 tisíc korun. Nové doporučení by tedy nemělo klienty nechat napospas stávající bance, která by takové situace případně mohla chtít zneužít.

Zásadní omezení u refinancování ale může nastat u dříve poskytnutých 100% hypoték. Vzhledem k tomu, že zejména v prvních letech splácení se jistina úvěru snižuje velmi pomalu, protože velkou část splátky spolknou úroky, eventuální nový úvěr by se stále blížil 100 % zástavní hodnoty nemovitosti. Poměr mezi úvěrem a zástavní hodnotou nemovitosti (LTV) byl navíc již v roce 2017 omezen postupně na aktuálních 80 % (mezi LTV 80 a 90 % smějí banky poskytnout maximálně 15 % z objemu hypoték), a refinancování 100% hypoték tudíž může být komplikované.

Například hypotéka na 100 % LTV se splatností 30 let bude mít při sazbě 2,5 % po pěti letech LTV ještě asi 88 %. Řešením je doplacení části stávající hypotéky. Je ale možné, že tržní hodnota zastaveného majetku dostatečně vzrostla, čímž se navýšila zástavní hodnota, a tím pádem klesl LTV. Navýšit zástavní hodnotu je pak samozřejmě možné i tím, že klient bude ručit další nemovitostí (například domem svých rodičů).

Autor komentáře: David Eim, místopředseda společnosti Gepard Finance