Archiv novinek

Jak je to dnes s refinancováním.

listopad 2018/

Úrokové sazby hypoték jdou stále nahoru, přesto jsou stále poměrně výhodné. Takže stojí za zvážení, zda si je "nezarezervovat" i pro příští fixační období. To, že vám stávající fixace končí třeba až za rok, není na překážku. Banky totiž umožňují tzv. dopředné refinancován, tzn. banky umožňují sjednat si nové podmínky úvěru i dva roky před koncem fixace. Úvěr se bude samozřejmě čerpat až ve výročí fixace, tedy až vám doběhne to stávající. Fixační období však začíná běžet už od okamžiku podpisu smlouvy. Pokud vám tedy fixace končí například za dva roky a nyní si sjednáte desetiletou fixaci, dohodnutá úroková sazba bude platit osm let. A pokud v rámci refinancování nedojde ke zvýšení hypotečního úvěru, tedy zůstatkové hodnoty jistiny, není třeba se obávat nových, přísnějších pravidel pro poskytování hypoték, jež platí podle doporučení ČNB. Podle jejích informací v takovém případě nebude nutné zkoumat, zda žadatel splňuje nově nastavené limity úvěrových ukazatelů, včetně těch příjmových, které platí od 1. října tohoto roku.

Přísnější refinancování se týká pouze navýšení dluhu

Nové podmínky se vztahují pouze na případy, kdy dojde k navýšení celkového dluhu. Konkrétně v případě navýšení o více než deset procent či o více než 200 tisíc korun. Pak bude refinancující považován z pohledu banky za nového klienta a budou se na něj vztahovat nová pravidla o poměrech zadluženosti, tedy DTI a DSTI. Pokud to tedy není vysloveně nutné, parametry hypotéky neměňte. Nicméně předložení určitých dokladů se nevyhnete ani v této zjednodušené variantě refinancování. Nejzásadnější změna se týká dokládání příjmů. Dříve bylo při zachování původních podmínek hypotéky běžné, že se refinancovalo bez dokládání příjmů. Hypotéka byla schválena na základě předpokladu, že kdo splácí bezchybně pět let, bude stejně splácet i dalších pět let. To ovšem změnil nový zákon o spotřebitelském úvěru, který platí od prosince 2016. Banky sice stále nabízejí zjednodušené refinancování, ale praxe už tak jednoduchá není. Klient musí doložit například výpisy z bankovního účtu nebo daňové přiznání. A prokázat své stávající příjmy. A pokud by nebyly dostačující vzhledem ke všem závazkům, pak by banka úvěr neposkytla. 

Poplatek za zpracování se u refinancování obvykle neplatí. Nákladům na odhad se ale někdy vyhnout nedá, byť se dá někdy vyřešit cenově přijatelným řešením v podobě interního odhadu nebo revizí odhadu, který byl vyhotoven při zřizování hypotéky. Nové ocenění nemovitosti ale bance můžete dodat i z vlastní iniciativy, což má smysl v tom případě, že současná hodnota nemovitosti je vyšší než dříve. Pak byste mohli žádat o hypoteční úvěr s nižším LTV, a tedy i s nižší úrokovou sazbou. 

Refinance s "doplatkem"

Komplikace ale reálně hrozí v případě, že jste ještě stihli získat 100procentní hypotéku (dnes už to možné není) a právě se vám blíží první výročí fixace. V prvních letech splácení se jistina takového úvěru snižuje velmi pomalu - velkou část splátky spolknou úroky. Nový úvěr by se tak i nyní mohl stále blížit 100 procentům zástavní hodnoty nemovitosti. Pokud tedy v mezičase hodnota zastavené nemovitosti dostatečně nestoupla, čímž by klesl poměr hypotéky a zástavní hodnotou. V opačném případě se vám může stát, že po vás banka bude chtít část hypotéky splatit z vlastních zdrojů.

A ještě jedno nepříjemné překvapení hrozí. Kvůli rostoucím úrokovým sazbám může při refinancování nastat i situace, že seženete jen nabídky nové splátky, jež bude stejná, nebo dokonce vyšší než ta původní, stará např. pět let. Toto navýšení se může pohybovat v řádu stovek či nižších tisíců korun měsíčně podle výše hypotéky. 

Pokud v rámci refinancování nedojde ke zvýšení hypotečního úvěru, tedy zůstatkové hodnoty jistiny, není třeba se obávat nových, přísnějších pravidel, jež platí podle doporučení ČNB.