Archiv novinek

Banky musí pečlivě zvažovat, komu hypotéku refinancují, není to základní lidské právo, říká Frait z ČNB.

říjen 2018/

Česká národní banka varuje tuzemské finanční domy před neuváženým přebíráním držitelů hypoték, kteří budou mít možnost se svým dříve získaným úvěrem přejít do jiné banky. Pro tento proces platí od října nové limity pro poměr příjmů a celkového zadlužení, když klient žádá také o navýšení celkového úvěru. Jan Frait, který v ČNB vede sekci finanční stability, v rozhovoru pro HN podrobněji vysvětluje, jak ČNB nahlíží na plnění všech nových pravidel a obecných zásad pro refinancování hypoték.

"Platí, že pokud je úvěr refinancován bez navýšení, nežádáme, aby banka všechny parametry žadatele nově zkoumala. Přesto očekáváme, že banky i tak budou prověřovat schopnost žadatele o úvěr splácet," řekl Frait, jehož pohled na to, jak mají banky aplikovat zpřísněné podmínky pro hypotéky, je významný, protože je zmiňován jako jeden z možných nových členů bankovní rady ČNB. Z rady, která mimo jiné stanovuje základní úrokové sazby pro úročení bankovních vkladů i půjček v zemi, odejdou v listopadu současní viceguvernéři Mojmír Hampl a Vladimír Tomšík.

Frait, který ve vrcholovém vedení ČNB působil již v letech 2000 až 2006, považuje zmínky o jeho možném návratu za spekulace, které se objevují vždy před obměnou členů bankovní rady. Na otázku, jestli je ochoten do rady nastoupit, odpověděl: "Každý centrální bankéř by takovou nabídku přijal. Jsou nabídky, které se neodmítají. Ale musím říct, že mě současná práce velmi baví."

HN: Vztahují se doporučení, která ČNB dává bankám ohledně nových hypoték, také pro refinancované úvěry na bydlení?
Každý úvěr, který je refinancovaný, je z pohledu jakékoli banky novým úvěrem. Doporučení je poměrně komplexní a uvádí řadu kritérií pro obezřetné poskytování úvěrů. Jsem docela opatrný ve vyjadřování, zda se doporučení na refinancované úvěry vztahuje. Dostávám na toto mnoho dotazů. Pokud bych striktně řekl, že ne, mohl by vznikat dojem, že získat refinancování u jiné banky je něco skoro jako základní lidské právo. Proto říkám, že obecná pravidla pro omezování rizik při poskytování úvěrů obsažená v doporučení se vztahují na všechny nové úvěry, mezi něž patří i ty refinancované. Současně ale platí, že pokud je úvěr refinancován bez navýšení, nežádáme, aby banka všechny parametry nově zkoumala. Přesto očekáváme, že banky i tak budou prověřovat schopnost žadatele úvěr splácet. Je to v jejich vlastním zájmu. Musí tak činit zejména kvůli zákonu o spotřebitelském úvěru. Nesprávné posouzení žadatele by mohlo mít pro banku jako poskytovatele úvěru poměrně závažné důsledky.

Také klient, který o refinancování žádá, musí chápat, že banka má povinnost posoudit, jestli se v mezičase výrazně více nezadlužil. Udělení refinancovaného úvěru, byť v nezměněné výši, by v tomto případě nemuselo úplně odpovídat duchu našeho doporučení ani ustanovení zákona o spotřebitelském úvěru.

HN: Jinými slovy říkáte, že žadatel může uspět v jedné bance a v jiné ne?
Pokud bude refinancovaná hypotéka bez navýšení, tak je skutečně jen na posouzení banky a ta se rozhodne, zda ho poskytne, nebo ne. Domnívám se také, že když nedošlo ke změně parametrů toho úvěru, tak banka nemá důvod žadateli nevyhovět.

Umím si však představit situaci, kdy u žadatele došlo k výrazné změně podmínek, za kterých mu půjčila původní banka, nebo kdy byl ten úvěr v minulosti poskytnut na hraně. V jedné bance, která si raději bude vybírat pro ni méně rizikové úvěry, mu řeknou, že mu refinancování neposkytnou, zatímco v další ano. Samozřejmě je v tom konkurenční boj a je vysoce pravděpodobné, že bankéři budou málokdy chtít někomu refinancování odmítnout.

HN: Vezměme si konkrétní situaci - žadatel o refinancování nežádá o navýšení zůstatku hypotéky, hodnota nemovitosti neklesla, doposud splácí dobře, ale snížil se mu příjem, protože má ženu na mateřské dovolené. Odmítne ho banka, protože nesplňuje doporučení ČNB na příjem?
Příjmové ukazatele se na něj podle doporučení nemusí vztahovat nijak. Jak už jsem řekl, banka musí žadatele posoudit z hlediska schopnosti úvěr splácet na základě dostatečných, dokladovatelných a přiměřených informací. Ty získá od něho, případně z různých registrů. Jinými slovy, naše doporučení ohledně ukazatelů DTI a DSTI v tomto případě banka aplikovat nezbytně nemusí. Ale neznamená to, že pokud dojde poskytovatel k závěru, že refinancovaný úvěr nenaplňuje podmínky, že je tam velké riziko nesplacení, tak nemůže žadatele odmítnout a ten nebude muset zůstat případně u své původní instituce.

HN: Současně jste říkal, že doporučujete bankám, aby si schopnost úvěr splácet znovu u žadatele prověřily, protože s ním přichází pro ně nový úvěr. Můžete to víc vysvětlit?
Je to obecné doporučení, kterým říkáme: udělejte si to, je to ve vašem zájmu. Řekl bych, že je to taková otcovská rada, nebo spíš apel na banky. Ale není ve formě pravidla, jaká jsme u nových hypoték stanovili pro maximální výši hypotéky k hodnotě nemovitosti a k příjmu žadatele. Primárně nám jde o to, aby některé banky svým rizikovějším chování v konkurenčním boji nestrhávaly ostatní k uvolněnějším praktikám. To je jedna ze základních myšlenek našich doporučení.

HN: Někteří bankéři si myslí, že nové příjmové ukazatele by měli uplatňovat na refinancování hypoték, protože jde o nový úvěr. Co si o tom myslíte?
Mohou je uplatňovat. Nicméně je dohoda, že v zájmu toho, aby to nebylo vnímáno, že stávající klienti se stanou vazaly těch původních institucí, tak od bank nepožadujeme, aby ty ukazatele dodržely nebo kontrolovaly. Jakkoli si myslíme, že to je v jejich zájmu tato pravidla dodržovat a že to dělat budou.

HN: Budou muset banky refinancované úvěry, které klient nenavýšil, ale má nižší příjmy, nebo se v průběhu splácení hypotéky víc zadlužil, poskytovat jen v rámci povolené výjimky - tedy jen do pěti procent z celkového objemu nových hypoték?
Ne. Pětiprocentní limit se vztahuje jen na hypotéky, které před tím neexistovaly, nebo na úvěry s navýšením.

HN: Mluvíte o apelu a otcovské radě a současně, aby se touto výjimkou pro refinancované hypotéky bez navýšení nestrhával celý sektor. Nebrzdíte tím konkurenci?
To v žádném případě. Říkáme tím pouze: Nesnažte se přetahovat klienty tak, že jim budete nabízet příliš uvolněné podmínky a nepřetahujte se o klienty, kteří jsou na hraně svých možnosti splácet. Protože to je nebezpečné pro vás.

HN: Budou podle vás chtít banky také u všech refinancování nová pravidla ČNB pro příjem žadatelů přece jen uplatňovat?
To záleží na individuálním přístupu. My je k tomu nenutíme, není to jejich povinnost. Spíš předpokládáme, že ve vlastním zájmu tak postupovat budou i s ohledem na už zmíněný zákon o spotřebitelském úvěru. Jednotlivé banky mají různé kombinace ukazatelů, některá může být trochu volnější v jednom parametru a další v jiném. Používají komplexnější systém k posouzení schopnost úvěry splácet a my předpokládáme, že jsou v pořádku. To je i předmětem kontrol dohledu ČNB.

HN: Jak by banky měly přistupovat k živnostníkům? Doposud při posuzování žadatele přihlížely k pohybům na jejich účtech. Měly by vycházet čistě jen z daňového přiznání?
Toto naše doporučení výslovně neřeší. Já osobně to za náš dohled požadovat nebudu, předpokládám, že ČNB to také neučiní. Jde skutečně primárně o to, aby posouzení úvěru bylo založeno na adekvátním systému pro vyhodnocení úvěrové schopnosti žadatele a příslušných rizik. Na druhé straně nechci, aby moje slova byla vyložena tak, že banky by měly být k osobám samostatně výdělečně činným benevolentnější než k lidem v zaměstnaneckém poměru.

HN: Proč se snažíte přijmout zákon, který by kodifikoval doporučení, když u refinancovaných úvěrů budou banky vyhodnocovat rizika a klienty podle vlastních pravidel?
Já bych to trochu obrátil. Nerozumím té obavě ze zákona. Pokud všichni říkají, že jim doporučení nevadí a dodržují je, tak jim přece nemusí vadit dodržovat zákon. Je to koneckonců lepší i z pohledu celého odvětví. Když do České republiky vstoupí zahraniční poskytovatelé hypotečních úvěrů, včetně z fintechových společností, tak naše páky na ně bez přijetí zákona budou menší než na tuzemské poskytovatele hypoték. Vznikla by jim tím nekalá konkurence, se kterou budeme moct regulovat jen tehdy, když k tomu budeme mít zmocnění ze zákona.

HN: V jaké fázi je příprava zákona? Už v září ho měla projednávat vláda - zbrzdilo se to?
V brzké době k tomu, předpokládám, dojde. Skončilo meziresortní připomínkové řízení.

HN: Stále platí cíl ČNB, aby zákon začal platit od září příštího roku?
To bych netvrdil. Důležité je, aby zákon prošel v nějaké rozumné formě a jestli to bude platit od září příštího roku nebo roku 2020, je vedlejší. Zákon je primárně tvořen pro budoucnost.

HN: Česká bankovní asociace se silně ozvala proti začlenění dvou příjmových ukazatelů. Jak se vyvíjí klima pro přijetí zákona, kterým ČNB chce získat silnější páku na regulaci hypoték?
Nesouhlas ČBA jasně komunikovala, na druhé straně někteří větší poskytovatelé hypoték nám říkají, že s tím problém nemají. Je důležité, že v současné době se rozproudila ve společnosti debata, že tím skutečným problémem nízké dostupnosti bydlení je nedostatečná výstavba nových nemovitostí a že benevolentní poskytování hypoték tuto situaci nevyřeší. Zároveň vidíme tlak proti zákonu od subjektů, které bydlení prodávají a chtějí dál prodávat za co nejvyšší ceny. Je jasné, že jejich tlak bude značný.

HN: Vidíte nyní přece jen příznivější situaci pro jeho přijetí než v předchozí Poslanecké sněmovně, kde návrh narazil na velkou kritiku části poslanců?
Skutečně došlo k většímu pochopení, v čem je problém. Myslím, že lidé si začínají uvědomovat, že vysoké zadlužení na hypotéce v relaci s jejich příjmy může mít negativní dopady. Ne zítra nebo za rok, ale v delším horizontu. Prostě velké dluhy jsou velkým problémem nejen pro jednotlivce, ale případně pro finanční instituce, pro veřejné finance a tím celou společnost. Když trochu odbočím, tak mě stále udivuje to opakování argumentu, že v Česku je nízký podíl úvěrů v selhání, tak proč hypotéky regulovat zákonem. Jenže nízký podíl úvěrů v selhání říká pouze to, že žijeme v dobrých časech. Když to pak někdy "bouchne", tak se ve velkém nesplácí. Například v Irsku činil před krizí v roce 2007 podíl nesplácených hypoték v celém bankovním sektoru 0,2 procenta. O tři roky později to bylo 30 procent a také dnes je to kolem 25 procent.

HN: Přifoukla se v posledních měsících v Česku realitní bublina, když se mnozí lidé kvůli přísnějším pravidlům pro hypotéky snažili sjednat smlouvu než od 1. října začala platit?
V ČNB neradi hovoříme o bublině, spíš o roztáčení spirály mezi úvěry na bydlení a cenami bydlení. Ale v zásadě se situace nezhoršila. Objemy sjednávaných hypoték za prvních osm měsíců nejsou vyšší než v roce 2017, ale objemy těch skutečně nových hypoték, které můžou ovlivnit ceny nemovitostí, ty už meziročně vzrostly jen velmi mírně.

HN: Jak vidíte, další vývoj cen nemovitostí?
V červnové Zprávě o finanční stabilitě jsme uvedli, že ceny nemovitostí dále porostou, avšak pomalejšími tempy. To pravděpodobně už nastává. Uvidíme, jak přísnější pravidla poskytování hypoték podle výše příjmu žadatele cenový růst ovlivní. Nějaký dopad to mít bude, ale nebude významný. Na rozdíl od bank si totiž myslíme, že objem nových hypoték významně neklesne. Dokud nebude jasné, že se začne stavět více bytů, nebude jednoduché růst cen nemovitostí zastavit.

HN: O kolik jsou podle vás ceny v Praze a v dalších velkých městech nadhodnoceny?
Dělali jsme si odhady jen za celou Českou republiku a podle nich je to v průměru o 15 procent. Nový odhad poskytneme ve druhé polovině prosince ve své pravidelné zprávě o indikátorech rizik pro finanční stabilitu. Myslím si, že nadhodnocení zůstalo na stejné úrovni. Jsme si samozřejmě vědomi velkých regionálních rozdílů, zejména v Praze, a možná, že začneme samostatně dělat tento odhad i pro pražské ceny nemovitostí.

HN: Proč si myslíte, že nadhodnocení v posledních měsících nevzrostlo?
Protože jedním ze základních faktorů jsou příjmy. Ty sice poměrně slušně rostou, ale na druhé straně rostou i ceny bydlení. Vycházím z našeho modelu. Takových modelů existuje víc, ale nikdo nemá zázračný model, jak to nadhodnocení dobře stanovit. Ostatně proto od tohoto údaje neodvozujeme mechanicky ani žádná konkrétní opatření vůči poskytovatelům hypotečních úvěrů. Třeba, že bychom od něj přímo odvodili, jaká má být například maximální výše hypotéky k hodnotě nemovitosti.

zdroj: byznys.ihned.cz