Archiv novinek

V Česku má hypotéku mnohem méně domácností než v západní Evropě.

srpen 2018/

V západní Evropě je běžné pořídit si bydlení na dluh, v zemích východní Evropy je situace opačná. V Česku má hypotéku čtvrtina domácností, používá se ke koupi zhruba poloviny bytů. Do konce září bude u nás zájem o hypoteční úvěry růst. Poté opadne, neboť začátkem října začne platit přísnější regulatorní opatření České národní banky.

Odhady říkají, že na hypotečním úvěru závisí přibližně polovina zájemců o vlastní bydlení. Údaje se ale v jednotlivých rezidenčních projektech zásadně liší, a to podle ceny bytů a lokality, kde se nacházejí. "V Praze byla loni míra transakcí v developerských projektech se zástavou 55 procent, u transakcí starších bytů je míra vyšší, asi 61 procent," upřesňuje Miroslav Linhart, partner a vedoucí týmu nemovitostí poradenské společnosti Deloitte.

Obdobná data uvádí i Hypoteční banka. "V posledních dvou letech si u nás nové byty na hypotéku pořizovala zhruba polovina všech zájemců. Předtím byl tento podíl o trochu vyšší. Šlo zhruba o dvě třetiny kupujících," říká Marcel Soural, předseda představenstva developerské společnosti Trigema. Ve společnosti Skanska Reality si na hypotéku kupuje byt méně než polovina klientů.

Změna od 1. října

I když objemy poskytnutých hypoték v tuzemsku podle statistik stále rostou, co do jejich rozšíření Česká republika za západní Evropou zaostává. Číselné řady poradenské společnosti Deloitte říkají, že nejvyšší podíl domácností vlastnících nemovitost na hypotéku je aktuálně v Nizozemsku, téměř 90 procent, následuje Norsko se 71 procenty a Dánsko s 65 procenty. V Česku má hypotéku čtvrtina domácností. Nejnižší podíl nemovitostí pořízených na úvěr vykazuje Slovinsko, kde má hypotéku osm procent domácností. Od 1. října letošního roku by banky měly vyžadovat, aby splátka hypotéky a dalších dluhů nepřesáhla 45 procent čistého měsíčního příjmu žadatele a celkové zadlužení devítinásobek jeho čistého ročního příjmu

"V Evropě je situace v oblasti hypoték a ochoty zadlužovat se dána historickým vývojem. Zatímco v západní Evropě je zcela běžné pořídit si bydlení na dluh, v zemích východní Evropy je situace přesně opačná," říká Petr Hána, senior manažer ve společnosti Deloitte. Lze očekávat, že do konce září bude v České republice zájem o hypoteční úvěry růst. Poté opadne, protože začátkem října vstoupí v platnost přísnější regulatorní opatření České národní banky.

Centrální banka se totiž bála, že pokud by se domácí ekonomice přestalo dařit, mnoho klientů hypotečních bank by se dostalo do potíží se splácením úvěrů na bydlení, což by mohlo ohrozit zdraví bank. Splnit nově všechny podmínky pro poskytnutí hypotečního úvěru tak bude pro zájemce o bydlení náročnější. "Od 1. října letošního roku by banky měly vyžadovat, aby splátka hypotéky a dalších dluhů nepřesáhla 45 procent čistého měsíčního příjmu žadatele a celkové zadlužení devítinásobek jeho čistého ročního příjmu," upřesňuje Petr Hána.

Dopady zpřísnění

Rozhodnutí ČNB přinese komplikace bez ohledu na to, zda si chce dotyčný zájemce o úvěr pořídit nový byt, či starší, především tam, kde všechny tři zmíněné regulatorní parametry budou působit zároveň. "To znamená hlavně ve velkých městech, kde je cenová hladina bytů vyšší," tvrdí Petr Hána. Příjmy ve velkých městech jsou sice o něco vyšší, nekompenzují ale donedávna enormní zdražování bytů, které ve druhém čtvrtletí zpomalilo na necelých osm procent. Zpřísnění hypoték se dotkne nejvíce bydlení v cenovém rozpětí od sedmi do 15 milionů korun. Dle odhadů tvrdší pravidla pro poskytnutí hypoték omezí přístup k úvěrům 20 až 30 procentům klientů.

"Předpokládáme, že se zpřísnění hypoték dotkne nejvíce bydlení v cenovém rozpětí od sedmi do 15 milionů korun. Jde aktuálně o nejčastěji obchodovanou částku ve spojení s byty a bydlením v Praze," dodává Lucie Mekhail, senior konzultantka v mezinárodní poradenské společnosti Jones Lang LaSalle. Dle odhadů tvrdší pravidla pro poskytnutí hypoték omezí přístup k úvěrům 20 až 30 procentům klientů. Vanda Janovská, obchodní ředitelka realitní kanceláře Maxima Reality, predikuje, že u starších bytů se přísnější regule dotknou až třetiny kupujících.

Nejde prý jen o to, že u starší zástavby je "prohypotékovanost" vyšší než u novostaveb. "Cenové odhady bank starších bytů jsou často pod skutečnou transakční cenou," říká Janovská. V takových případech si pak musí kupující připravit vyšší částku z vlastních zdrojů. "Někteří kupující jsou v mnoha případech ochotni zaplatit vyšší cenu, než je obvyklé," vysvětluje Andrea Vokálová, mluvčí Hypoteční banky.

Růst nájmů

Důvodů, proč kupující platí vyšší částku, než je dle bank obvyklé, je prý více - zájemce je ochoten si připlatit za oblíbenou lokalitu, nezná místní trh či s koupí chvátá kvůli blížícímu se termínu přísnější regulace hypoték. Realitní odborníci jsou přesvědčeni, že omezení úvěrů na bydlení nevyřeší problém rychle rostoucích cen. "Ty jsou dnes taženy primárně nedostatečnou nabídkou. Regulatorní opatření zhoršují celkovou dostupnost bydlení," je přesvědčen Miroslav Linhart, partner a vedoucí týmu nemovitostí společnosti Deloitte. Je pravděpodobné, že tempo zdražování bytů sice zpomalí, v konečném důsledku se ale přelije na nájemní trh. Ti, kdo nedosáhnou na vlastní bydlení, budou totiž volit nájem. Již dnes roste podobným tempem jako ceny bytů.

Je pravděpodobné, že tempo zdražování bytů sice zpomalí, v konečném důsledku se ale přelije na nájemní trh. Ti, kdo nedosáhnou na vlastní bydlení, budou totiž volit nájem. Již dnes roste podobným tempem jako ceny bytů. Průměrná nabídková cena nájemního bydlení v Česku dle statistik společnosti Deloitte ke konci loňského roku meziročně vzrostla bezmála o 14 procent. Jak vyplývá z červencových údajů Hypoindexu, navzdory tomu, že ČNB zvýšila základní úrokovou sazbu, některé banky hypoteční úvěry zlevňují.

Například Česká spořitelna se rozhodla zlevnit vybrané fixace. Nižší sazby nabízí i ČSOB a Hypoteční banka. Naopak zdražit úvěry na bydlení se rozhodly UniCredit Bank a Expobank. V květnu byla průměrná úroková sazba hypoték 2,51 procenta. "Konkurenční boj a snaha získat co nejvíce klientů zatím drží banky při zemi. Růst hypotečních sazeb je ale vzhledem k rostoucím nákladům bank nevyhnutelný. Další zdražování hypoték se tak kvapným krokem blíží a možná ještě dříve než na podzim by se na hypotečním trhu mohlo znatelně ochladit," uvádí Hypoindex.

zdroj: czechbanking.cz