Archiv novinek

Zpřísnění hypoték se dotkne významné části domácností. Nezbude než víc spořit a vzít si menší úvěr.

červen 2018/

Přísnější pravidla ČNB by měla snížit riziko, že Česko bude mít jednou velký problém s neplatiči hypoték. Lidé na pořízení bydlení musí vynakládat stále víc peněz. Mnozí teď budou řešit, že jim banka nedá hypotéku v požadované výši, protože na ni nemají potřebný příjem.

Cesta k vlastnímu bydlení se poslední dva roky komplikuje. A brzy bude ještě složitější. Tento týden Česká národní banka oznámila, že od 1. října bude vyžadovat, aby splátka hypotéky a dalších dluhů nepřesáhla 45 procent čistého měsíčního příjmu žadatele a celkové zadlužení devítinásobek jeho čistého ročního příjmu. Podle centrální banky se zvyšuje hrozba, že při zhoršení ekonomiky vzrostou potíže lidí se splácením, a pokud by špatné časy trvaly déle, mohly by se do problémů dostat banky a tím i celá ekonomika.

ČNB od podzimu 2016 omezila hypotéky už dvakrát. Většina lidí si dnes může půjčit do 80 procent hodnoty nemovitosti, zatímco dříve banky půjčovaly i na celou cenu bytu či domu. Jenže tyto kroky centrální banky zájem Čechů o pořízení bytu ani přes rostoucí ceny nemovitostí nezchladily. "Objem úvěrů bank na bydlení vykazoval v posledních měsících téměř devítiprocentní nárůst," řekl Vladimír Tomšík, viceguvernér ČNB.

Nově nastavené limity na výši příjmu, které žadatel musí splňovat, aby dostal hypotéku, jsou o něco mírnější, než ČNB původně naznačovala (maximálně osminásobek ročního příjmu, splátka maximálně 40 procent měsíčního příjmu). Další relativní úlevou je i to, že u pěti procent úvěrů banky mohou stanovené příjmové limity překročit. A aktuální omezení se budou týkat jen nových žadatelů. Nevztahují se tak na současné klienty, kteří budou chtít úvěr refinancovat v jiné bance.

Pokud jde o dopad nových zpřísnění, ČNB svůj odhad nezveřejnila. Z analýz dat, jak a komu banky poskytovaly hypotéky ve druhém pololetí loňského roku, vyplývá, že po zavedení příjmových limitů by na ni nedosáhlo kolem deseti procent žadatelů. Data ale zahrnují jen nový úvěr. Dluhy, které klienti už mohli splácet, se v nich nezohledňují. Těch, kteří by na požadovanou hypotéku nedosáhli, tak bude zřejmě víc.

První reakce některých bank a realitních kanceláří už zmiňují mnohem významnější dopad na situaci s bydlením. Například Česká spořitelna odhadla, že na požadovanou hypotéku by nedosáhlo až třicet procent jejích klientů, podle Raiffeisenbank a ČSOB by šlo o jednu pětinu žadatelů.

Bankéři a realitní makléři se v jednom shodnou: Nové kroky ČNB zhorší přístup k bydlení hlavně jednotlivcům s nižším příjmem a mladým rodinám s dětmi žijícími z jednoho příjmu. Zejména pak v Praze a v Brně, kde jsou ceny nemovitostí vzhledem k příjmům vysoké. "Ve zbytku Čech to nebude vzhledem k nižším cenám nemovitostí tak velký problém. Zkušenosti z jiných zemí ukázaly, že podobná opatření vedou zpravidla ke zpomalení růstu úvěrů, ale růst cen nemovitostí nezastavila," tvrdí Petra Kopecká, mluvčí Raiffeisenbank. Podle Milana Žáka, generálního ředitele realitní kanceláře Re/Max, většina obyvatel velkých měst bude mít problém dosáhnout i na malý byt, což povede ke zvýšení poptávky po nájmech a jejich dalšímu zdražení.

Na razanci dopadů nových zpřísnění však zdaleka není shoda. "Nesdílíme katastrofické vize o propadu počtu poskytnutých hypoték o desítky procent," říká Pavel Sobíšek, hlavní ekonom UniCredit Bank. "Muselo by to znamenat, že se banky doposud chovaly při poskytování hypoték velmi neodpovědně. Navíc se dá čekat, že chybějící peníze k hypotéce si lidé seženou z jiných zdrojů, anebo si koupí levnější byt," dodal Sobíšek.

Podle Michala Skořepy, ekonoma České spořitelny, odhady ztěžuje i těžko předvídatelné chování lidí. "Nevíme, zda Češi budou nadále preferovat vlastní bydlení a víc na něj šetřit. Nebo jim vypomohou příbuzní a bude jim stačit, co jim banky budou moct podle jejich příjmu na hypotéce půjčit. Tím by byl pak dopad na hypoteční trh zanedbatelný," míní Skořepa. Zpřísnění podle něj ale může vyvolat další efekt. "Rodiče, kteří mladým vypomohou, si možná budou muset leccos odříct. Tím naroste množství lidí, kteří kvůli bydlení přestanou utrácet. To může snížit domácí poptávku a tlaky na inflaci," říká Skořepa.

Ceny bytů rostou v Česku nejrychleji ze všech států EU.
Nejvíc se to týká Prahy, kde podle analýzy Deloittu ceny loni vyskočily skoro o 18 procent. Zdražování nemovitostí prodražuje hypotéky. Ty jsou sice levné díky nízkým úrokovým sazbám a dostupné díky růstu mezd, průměrná měsíční splátka ale právě kvůli dražším nemovitostem výrazně vzrostla. Podle loňské analýzy centrální banky stoupla průměrná výše nového hypotečního úvěru v posledních třech letech zhruba o čtvrtinu. Takže se dá pochopit, proč ČNB šlápla na brzdu.

Už nyní jedou "nadoraz" ti, kteří mají hypotéku na jeden průměrný příjem, a to se počítá i ten pražský. Je sice o necelých dvacet procent nad republikovým průměrem, cena nemovitostí je ale v hlavním městě v průměru o čtvrtinu vyšší než kdekoliv jinde. Oba republikové průměry sice táhne Praha, nepoměr mezi cenou a mzdou je však stále v hlavním městě nejvyšší.

Těžkopádné stavební řízení má na ceny nemovitostí v Česku největší vliv. Regulace ČNB je ale také může dost ovlivnit. K podobnému opatření přistoupila centrální banka ve Velké Británii na podzim 2014, ceny nemovitostí začaly klesat od dubna 2016. Průměr je ale ošidný. Nemovitosti v Londýně bez ohledu na regulaci rostou. Ceny ovlivňuje omezená nabídka a poptávka zahraničních klientů. Pokud i v Praze zhruba 10-15 procent bytů kupují cizinci a další třetina bytů se prodává jako tzv. investiční, vliv ČNB na ceny - aspoň u nových projektů a u bytů v dobré lokalitě - bude minimální.

Jsou to cizinci, kdo výrazně ovlivňuje ceny nájemného v Praze a širším centru.
A v dobrých lokalitách je to také fenomén Airbnb. Ochota Čechů platit dlouhodobě komerční nájem není vysoká a opatření ČNB ji nezvýší. Zejména ve velkých městech totiž platí, že se nájemné a cena hypotéky mnohdy příliš neliší. Prvotním zájmem zůstává proto u Čechů stále koupě nemovitosti.

Zdroj: Hospodářské noviny