Archiv novinek

Úrokové sazby hypoték rostou. Je lepší čekat, nebo využít toho, že ještě není tak zle?

leden 2018/

Hypotéky s úrokovou sazbou pod 2 % jsou pryč. Je nějaká šance, že by se situace opakovala? Nebo se vyplatí „vzít, co je“, než sazby stoupnou ještě více?

Úrokové sazby pozvolna rostou. Zatímco historicky nejpříznivější sazby na konci roku 2016 činily v průměru 1,77 %, aktuálně si hypotéku můžete sjednat za úrokovou sazbu přibližně 2,80 %. Podívali jsme se, jak se bude situace vyvíjet do budoucna a jestli má smysl spíše počkat, až úrokové sazby klesnou, a neunáhlit se, nebo naopak zareagovat ihned a využít šance, dokud ještě úrokové sazby nejsou příliš vysoké.

Vývoj úrokových sazeb
Z vývoje úrokových sazeb je jasně patrné, že v roce 2003 jsme mohli hypotéky získat za jednu z nejvyšších úrokových sazeb, a to 5,73 % ročně. Následně došlo v červenci a v srpnu roku 2005 k výraznému poklesu a průměrná sazba hypoték činila 3,62 % ročně. Pak ovšem došlo opět ke zvýšení úrokových sazeb a za 3,62 % ročně jste si hypotéku mohli sjednat až v prosinci 2011.

Od roku 2010 přitom dochází k postupnému klesání úrokových sazeb. Historicky nejlepší podmínky pro uzavření hypotéky byly v listopadu a v prosinci 2016, kdy průměrná výše úrokové sazby činila 1,77 %. Na jedné straně to byla rekordně nízká cena peněz. Banky si mohly levně půjčit a vzhledem k tvrdé vzájemné konkurenci následně i „levně“ půjčovaly svým klientům, uvedl pro Měšec.cz LIBOR OSTATEK, ředitel makléřské společnosti GOLEM FINANCE. Již v té době se ale z mnoha stran ozývala varování, že mnoho bank tlačí ceny hypoték dolů na hranici únosnosti, aby získaly nové klienty. Bylo tak evidentní, že je pouze otázkou času, kdy úrokové sazby začnou zase stoupat.

Rozdíly v jednotlivých pásmech
Průměrná udávaná úroková sazba se liší také podle typu pásma, které si zvolíte. Standardně platí, že čím nižší procento nemovitosti potřebujete financovat, tím příznivější úrokovou sazbu získáte. Nejdražší hypotéku tak měli ti, kteří si brali hypoteční úvěr se 100% LTV. Naopak ti, co mají našetřeno a potřebují hypotéku jen na 70 % LTV, mají úrokovou sazbu nižší, často i o několik procent. 

Za zvýšení ale mohou i jiné faktory

Ceny hypoték ale zvyšují i jiné faktory, a to doporučení České národní banky. Té se totiž nelíbily uvolněné úvěrové standardy a to, že banky přijímaly podle ČNB příliš vysoká rizika. V důsledku toho tak vydala soubor doporučení.

První doporučení směrem k bankám omezovalo poskytování 100% hypoték. Protože se ale situace nezlepšila tak, jak ČNB očekávala, došlo k dalším doporučením, která měla za cíl omezit poskytování úvěrů na bydlení s vysokým LTV. Od října 2016 tak banky neměly poskytovat úvěry nad 95 % LTV. Úvěry v rozmezí 85–95 % LTV poskytovat mohly, ale jen do výše 10 % z celkového objemů nových úvěrů na bydlení.

Od dubna 2017 pak začalo platit doporučení, na základě kterého by měly být hypotéky s objemem 80–90 % LTV poskytovány jen do 15% podílu všech zajištěných nemovitostí. A hypotéky nad 95 % LTV by banky už neměly poskytovat vůbec.

Česká národní banka takové kroky nemůže bankám nařídit, a tak vydává jen doporučení. I ta však mají povahu „comply or explain“. Tedy pokud se nějaká banka nebude doporučením řídit, musí se ospravedlnit a vysvětlit, co ji k tomu vedlo. Česká národní banka má pak možnost stanovit této bance dodatečný kapitálový požadavek.

Může být hůře
Česká národní banka by ale chtěla více pravomocí a možnost nařídit bankám pravidla závazně. Proto také předložila novelu zákona o České národní bance. Předpokládalo se, že vejde v účinnost v polovině roku 2017. Zatím je však návrh zákona stále v Poslanecké sněmovně.

Díky novele by ale mohla ČNB vyhláškou stanovit horní hranici úvěrových ukazatelů finančním institucím závazně. Součástí novely jsou také nové ukazatele, které by banky měly nově sledovat. Kromě zmíněného ukazatele LTV by ráda zavedla ještě dva další. Prvním je LTI (loan to income), který by vyjadřoval poměr výše úvěru k čistému ročnímu příjmu žadatele. Podle návrhu ČNB by měl být úvěr tímto příjmem splacen do 5 let. Druhým ukazatelem je DSTI (debt service to income), který ukazuje poměr měsíční splátky úvěru k čistému měsíčnímu příjmu. Ten by podle ČNB neměl překročit 40 % příjmu.

Nejlevnější hypotéku už neseženete. Není ale důvod naříkat
Doby, kdy se hypotéka dala sjednat za úrokovou sazbu pod 2 % ročně, jsou zdá se pryč a neočekává se, že by úrokové sazby opět klesaly na úroveň z konce roku 2016. Z dlouhodobého pohledu se jednalo o výjimečnou situaci, která byla důsledkem finanční krize z let 2008, kdy centrální banky začaly do ekonomiky pumpovat likviditu a úrokové sazby se tímto způsobem dostaly na rekordní minima a někdy i do záporu. Nyní s ekonomickou konjukturou sazby porostou a domnívám se, že v dohledné době už se podobná situace nebude opakovat, uvedl pro Měšec.cz Libor Ostatek.

V současné době je průměrná úroková sazba hypoték 2,8 % ročně. Ekonomové však očekávají, že hranici 3 % ročně prolomí hypotéky ještě v roce 2018. Za růst může kombinace faktorů. Evropská ekonomika a česká ekonomika rostou. Centrální banky se snaží držet inflaci v určitém pásmu, a to právě skrze zvyšování úrokových sazeb. A právě to se následně přelévá i do ceny peněz a úvěrů pro klienty.

Ačkoli ale hypotéky rostou, není důvod naříkat a litovat, že jste prošvihli skvělou šanci a o hypotéku nezažádali na konci roku 2016. Z historického hlediska stále máte možnost mít hypotéku za jednu z nejnižších úrokových sazeb. Neočekává se navíc žádný dramatický nárůst, takže není ani třeba své rozhodnutí uspíšit a o hypotéku žádat dříve, než jste měli v plánu.

Zdroj: https://www.mesec.cz/clanky/urokove-sazby-hypotek-rostou-je-lepsi-cekat/